Tassazione e investimenti immobiliari: un’analisi comparata degli effetti delle riforme fiscali in Europa

Questa tesi analizza l’effetto della tassazione sugli investimenti immobiliari residenziali in sei paesi europei (Italia, Germania, Francia, Spagna, Paesi Bassi e Polonia) nel periodo 2005–2023, con particolare attenzione all’impatto delle riforme fiscali. L’indagine si concentra su cinque variabili chiave: la probabilità di percepire redditi da affitto reale, la probabilità di percepire affitti imputati, la probabilità di essere proprietari dell’abitazione, e i valori medi sia dei redditi da affitto reale che degli affitti imputati. Il Capitolo 1 definisce il contesto teorico, approfondendo le ragioni economiche, culturali e psicologiche alla base dell’“amore per il mattone”. Dopo aver illustrato le principali imposte che gravano sugli immobili (acquisto, possesso, locazione e plusvalenze), si analizzano i principali contributi teorici e empirici in letteratura, evidenziando come la fiscalità possa influenzare le scelte di investimento. Il Capitolo 2 presenta un’analisi comparata dei regimi fiscali nei sei paesi oggetto di studio, con focus sulle diverse forme di tassazione immobiliare e sul loro possibile impatto sul mercato. Per ciascun contesto viene descritta la struttura del mercato immobiliare e il sistema di imposte in vigore. Nel Capitolo 3 si ricostruisce in modo sistematico la cronologia delle riforme fiscali immobiliari avvenute tra il 2005 e il 2023. Le riforme sono classificate in incentivanti o disincentivanti, a seconda dell’effetto atteso sugli investimenti. Le variabili dummy costruite per l’analisi assumono valore pari a 1 non solo nell’anno di introduzione, ma anche in tutti gli anni in cui la riforma resta attiva, così da cogliere l’effetto prolungato delle misure sul comportamento degli investitori. Nel Capitolo 4 viene svolta un’analisi descrittiva e temporale dell’andamento delle cinque variabili di interesse. Attraverso l’osservazione grafica e numerica dei dati, si mettono in luce punti di svolta e discontinuità significative, verificando se e quando queste coincidano con l’adozione di riforme fiscali nei singoli paesi. Il Capitolo 5 ospita l’analisi econometrica. Utilizzando modelli panel a effetti fissi, si stimano gli effetti delle riforme incentivanti e disincentivanti sulle variabili immobiliari. L’analisi include controlli socio-demografici (età, genere, istruzione, reddito disponibile, composizione familiare, condizione lavorativa), oltre a effetti fissi per anno e paese. I modelli impiegati sono di tipo logit per le variabili binarie (probabilità di percepire redditi da affitto reale, affitti imputati e di essere proprietari) e OLS per le variabili continue (valori medi dei redditi da affitto reale e degli affitti imputati). I risultati evidenziano che le riforme fiscali hanno effetti significativi, anche se eterogenei per paese e variabile. Le riforme incentivanti sono spesso associate a un aumento della partecipazione al mercato immobiliare, sia in termini di proprietà sia di redditività da affitto. Le riforme disincentivanti, al contrario, tendono a frenare tali comportamenti, pur con intensità variabili e talvolta con effetti ritardati. La tesi dimostra che la fiscalità immobiliare è una leva potente e duratura nel tempo, capace di orientare le scelte delle famiglie e incidere sulla struttura del mercato. Politiche fiscali stabili e coerenti possono favorire un sistema immobiliare più dinamico, accessibile e sostenibile. Al contrario, riforme incerte o eccessivamente punitive rischiano di produrre effetti distorsivi, scoraggiando l’investimento abitativo e rallentando la mobilità del capitale.