Analisi Spaziale dei Prezzi Immobiliari: un'Applicazione al Mercato Residenziale della Provincia di Rimini

Il presente lavoro di tesi ha l'obiettivo di analizzare le determinanti dei prezzi immobiliari superando le limitazioni dei modelli valutativi tradizionali, mediante l'impiego di tecniche avanzate di econometria spaziale. Il mercato residenziale è un ambito in cui la componente geografica gioca un ruolo cruciale nella formazione del valore, coerentemente con la "Prima Legge della Geografia" di Tobler. Il primo capitolo ricostruisce il quadro teorico della valutazione immobiliare, focalizzandosi sul Metodo dei Prezzi Edonici, in cui vengono analizzate le criticità della classica regressione lineare (OLS), intrinsecamente incapace di gestire due fenomeni onnipresenti nei dati territoriali: la dipendenza spaziale e l'eterogeneità spaziale. Il secondo capitolo fornisce il framework metodologico per risolvere tali distorsioni. Vengono introdotti gli strumenti dell'analisi spaziale globale (modelli SAR, SEM, SDM) e le specificazioni a coefficienti localmente variabili. Particolare attenzione è dedicata alla Geographically Weighted Regression (GWR) e alla sua recente declinazione multiscala (MGWR), in grado di catturare il raggio d'azione geografico specifico di ciascun predittore. Il terzo capitolo costituisce il nucleo empirico della ricerca, applicando le metodologie descritte al mercato della Provincia di Rimini. Attraverso un'applicazione empirica condotta mediante il software statistico R, verranno implementati e confrontati modelli econometrici sia globali che locali. L'indagine mira a valutare l'efficacia di tali strumenti nel neutralizzare l'autocorrelazione spaziale e nel mappare le dinamiche dei micro-mercati urbani, al fine di fornire un paradigma di pricing più accurato, realistico e robusto.